Membeli vs. Menyewa Rumah

Jika anda tidak pernah memiliki rumah, "Sewa vs Beli"adalah salah satu keputusan yang paling penting yang anda akan buat. Terdapat beberapa faktor yang harus dipertimbangkan sebelum mengambil risiko.

Carta perbandingan

Membeli Rumah berbanding Menyewa Carta perbandingan rumah

	Membeli Rumah	Menyewa Rumah
Kos pendahuluan	Bayaran tebusan yang tinggi, yuran gadai janji	Rendah - sewa bulan pertama dan terakhir dan deposit keselamatan
penyelenggaraan	Pembeli mesti mengekalkan	Tuan tanah mesti dikekalkan
Pengubahsuaian kepada harta benda	Pembeli boleh membuat pengubahsuaian, merombak, menambah harta	Penyewa biasanya tidak dibenarkan membuat apa-apa pengubahsuaian kepada harta benda

Kandungan: Membeli vs Menyewa Rumah

• 1 Adakah ia masuk akal kewangan??
• 2 Kepentingan gadai janji
• 3 Peluang untuk bayaran pendahuluan
• 4 Cukai
• 5 Sewa meningkat dengan inflasi
• 6 Penghargaan dalam nilai rumah
• 7 Kos transaksi semasa membeli
• 8 komisen broker apabila menjual
• 9 Masa dan usaha
• 10 Rent Ratios
• 11 Rujukan

Adakah ia masuk akal kewangan??

Bagi kebanyakan orang, membeli rumah merupakan sebahagian daripada keputusan pelaburan. Wang yang dibelanjakan untuk sewa sering dianggap wang ke dalam longkang - tidak boleh dilihat lagi. Tetapi ini bukan gambaran penuh. Sewa berbanding membeli keputusan perlu mengambil kira beberapa pembolehubah:

1. Faedah gadai janji
2. Kos peluang bayaran pendahuluan
3. Cukai
4. Peningkatan sewa dengan inflasi
5. Penghargaan dalam nilai rumah
6. Kos transaksi semasa membeli
7. Komisen broker apabila menjual
8. Masa dan usaha untuk membeli, menjual dan mengekalkan rumah (subjektif - sukar dikira)

Walaupun setiap faktor ini boleh menjadi parameter yang rumit dengan sendirinya, anda boleh membuat beberapa andaian yang realistik untuk memulakan analisis anda. Apabila anda menjadi selesa dengan model keputusan, anda boleh mengubahnya untuk menambah lebih banyak parameter atau mengendalikan lebih banyak kerumitan.

Faedah gadai janji

Bergantung pada sejarah kredit anda dan situasi pekerjaan / pendapatan, kadar faedah yang anda dapatkan akan berwaspada. Anda juga boleh membuat keputusan jika anda ingin mengambil pinjaman kadar tetap atau pinjaman kadar berubah. Untuk analisis sewa dan beli, andaikan kadar tetap. Katakan jumlah pinjaman anda adalah $ 200,000 dan kadar faedah adalah 6.5% (tetap) lebih dari 20 tahun. Ini bersamaan dengan kadar bulanan kira-kira 0.54% dan $ 1,491 dalam pembayaran bulanan. Sepanjang 20 tahun, anda akan membayar $ 357,875 kepada pemberi pinjaman anda - $ 200,000 yang akan menuju ke jumlah pinjaman utama anda dan $ 157,875 akan dibayar sebagai bunga.

Perkara yang menarik tentang pembayaran gadai janji adalah walaupun pembayaran bulanan tidak berubah lebih dari 20 tahun, jumlah bayaran bulanan tetap yang bertambah terhadap bunga berbanding dengan jumlah yang mengurangkan prinsipal tertunggak bervariasi setiap bulan. Ringkasnya, dalam beberapa tahun pertama gadai janji anda, sebahagian besar pembayaran anda akan pergi ke arah bunga dan anda akan hampir tidak tersentuh di kepala sekolah. Dalam beberapa tahun kebelakangan ini, sebahagian besar pembayaran anda akan diberikan kepada prinsipal.

Dalam contoh kami $ 1,491 dalam pembayaran bulanan lebih dari 20 tahun, bayaran faedah purata ialah $ 1,071 sebulan pada tahun pertama dan hanya $ 51 pada tahun lepas gadai janji anda.

Kenapa ini penting??

Dalam beberapa tahun pertama gadai janji anda, jumlah pinjaman terkumpul anda hampir tidak berubah. Oleh itu, jika anda bercadang untuk tinggal di rumah hanya selama beberapa tahun, ekuiti anda (nilai rumah - jumlah pinjaman terkumpul) tidak terlalu tinggi.

Kos peluang bayaran pendahuluan

Pembayaran balik yang sepatutnya (15% daripada nilai rumah) biasanya menurunkan kadar faedah yang anda perlu bayar. Katakan anda mengeluarkan $ 40,000 sebagai bayaran pendahuluan apabila anda membeli rumah anda. Ini $ 40,000 adalah seperti pelaburan yang anda buat dalam aset (rumah anda), dengan harapan aset itu akan dihargai. Sekiranya anda melabur $ 40,000 dalam akaun simpanan dalam talian, anda boleh mendapat faedah 5% (bebas risiko) setiap tahun. Jika anda melabur dalam ekuiti dan bernasib baik, pulangan mungkin lebih tinggi.

Singkatnya, anda melepaskan peluang untuk melabur jumlah ini dalam aset lain yang dapat memberikan pulangan. Anggapkan bahawa anda mempunyai peluang pelaburan lain yang anda tahu akan memberi anda keuntungan (X) keuntungan atas pelaburan. "X" ini memainkan peranan penting dalam sewa berbanding membeli model kewangan.

Cukai

Apa yang anda bayar

Apabila anda membeli rumah, anda akan membayar cukai hartanah. Bergantung pada tempat anda tinggal, cukai harta dapat sekitar 0.5 hingga 1% dari nilai rumah anda.

Apa yang anda simpan

Cukai hartanah yang anda bayar, serta bayaran faedah yang anda buat pada tahun ini, adalah cukai yang boleh ditolak. Penangkapan di sini adalah bahawa anda boleh menuntut potongan cukai ini hanya jika anda memotong potongan anda dan tidak mengambil potongan standard.

Berapa banyak yang anda simpan?

Dalam simulasi matematik yang sangat asas, marilah kita anggap bahawa:

• Cukai Harta Tahunan = $ 2,000 (A)
• Pembayaran faedah dibuat pada tahun = $ 12,000 (B)
• Potongan standard tersedia = $ 8,000 (C)
• Pendapat cukai anda - 28%
• Pendapatan anda - $ 85,000

Sekiranya anda membeli rumah dan memasukkan potongan anda, pendapatan anda yang dikenakan cukai akan berkurangan sebanyak $ 14,000 (A + B). Sekiranya anda menyewa, pendapatan bercukai anda akan berkurang sebanyak $ 8,000 (C). Oleh itu, "kesan bersih" untuk membeli rumah pada pendapatan bercukai ialah $ 6,000 (A + B-C). Dan penjimatan cukai bersih setahun adalah 28% daripada $ 6,000 i.e. $ 1,680.

Untuk gadai janji kadar tetap, pembayaran faedah yang anda buat akan menjadi yang tertinggi pada tahun pertama dan akan berkurangan pada tahun-tahun berikutnya kerana prinsipal terkumpul anda secara beransur-ansur berkurang.

Peningkatan sewa dengan inflasi

Dalam membina model kewangan untuk membandingkan sewa dan membeli rumah, kita boleh mengambil pembayaran bulanan tetap dengan gadai janji kadar tetap. Tetapi dalam senario sewa, diharapkan sewa akan meningkat sepanjang 20-30 tahun akan datang. Peningkatan tahunan sewa boleh dianggap sebagai 2-3% - selari dengan kadar inflasi.

Anda harus membandingkan aliran tunai untuk membeli (ansuran bulanan, iuran pemilik rumah, insurans dan sebagainya) berbanding sewa. Juga, pastikan anda mencatat kos peluang melabur perbezaan (Caj sewa - Bulanan atau sebaliknya, bergantung kepada yang lebih besar).

Penghargaan dalam nilai rumah

Dalam tempoh jangka panjang (20-30 tahun), nilai rumah boleh diandaikan pada kadar sekitar 5% setiap tahun. Bergantung pada tempat anda tinggal, dan sama ada anda berurusan dengan rumah keluarga tunggal, rumah bandar, atau kondominium, peratusan itu mungkin berbeza-beza. Nombor ini mempunyai kesan yang besar terhadap hasil sewa berbanding membeli model kewangan.

Kos transaksi semasa membeli

Terdapat pelbagai kos urus niaga yang anda akan dikenakan ketika membeli rumah. Pemeriksaan rumah, yuran peguam, penutupan gadai janji, yuran ejen, cukai, yuran pengajuan dan sebagainya. Rawat amaun ini kerana anda akan merawat bayaran pendahuluan (dari segi kehilangan peluang untuk melabur wang ini di tempat lain).

Komisen broker apabila menjual

Biasanya, penjual membayar komisyen kepada kedua-dua pembeli dan ejen penjual. Dengan 3% setiap satu, komisen ini biasanya berfungsi sehingga 6% daripada nilai rumah. Seperti yang anda boleh meneka, ini mempunyai kesan yang besar terhadap model kewangan. Anda boleh memilih untuk bekerja tanpa ejen dan menganggap kos komisen 3% atau kurang dalam model anda.

Masa dan usaha

Mencari rumah impian anda boleh dikenakan cukai dan boleh mengambil banyak masa dan usaha.

Apabila anda menyewa, tuan tanah bertanggungjawab untuk membetulkan perkara-perkara yang biasanya berlaku di rumah (paip dll.). Tetapi apabila anda membeli rumah, anda bertanggungjawab untuk semua penyelenggaraan.

Orang juga mungkin perlu membuat beberapa sentuhan dan menghabiskan masa dan usaha ketika cuba menjual rumah mereka.

Rasio Sewa

Satu cara untuk mengetahui sama ada untuk membeli atau menyewa adalah melihat nisbah sewa: harga pembelian sebuah rumah biasa dibahagi dengan sewa tahunan sebuah rumah yang sama. Apabila nisbah sewa di atas 20, bermakna anda harus mempertimbangkan menyewa. Antara 15 dan 20, bersandar ke atas penyewaan kecuali anda mendapati rumah yang anda suka dan merancang untuk tinggal di dalamnya untuk jangka masa yang lama. Sekiranya nisbah sewa berada di bawah 15, lebih masuk akal untuk dibeli.

Rasio sewa untuk kawasan metropolitan utama di A.S. boleh didapati di laman web New York Times.

Rujukan

• Sewa vs Sendiri: 7 Faktor Walaupun Pemilik Rumah Perlu Pertimbangkan - Merrill Lynch